مستقبل توثيق عقود الايجار في البلدية
تمهيد:
تكاد تكون معظم المعاملات التي يباشرها الأشخاص في حياتهم اليومية عقوداً مستكملة لكافة أركان وشروط العقد الصحيح النافذ.
وحيث أن للعقود الإيجارية الخاصة بالمحال التجارية والسكنية والصناعية طبيعة خاصة نظمها واضع التشريع العماني بموجب المرسوم السلطاني رقم (6/89) في شأن تنظيم العلاقة بين ملاك ومستأجري المساكن والمحال التجارية والصناعية وتسجيل عقود الإيجار الخاصة بها وتعديلاته.
فإننا في هذه الدراسة نسلط الضوء ونبسط بساط البحث حول هذا النوع من العقود، من خلال شرح وتحليل بعض النصوص القانونية التي أشار إليها المرسوم السلطاني سالف البيان، وما استقر عليه العمل القضائي بشأنها.
أولا: تسجيل العقد لدى البلدية التي يقع في دائرة اختصاصها العقار.
نظم المرسوم السلطاني رقم (6/89) وتعديلاته عملية تسجيل العقود الإيجارية ابتداء من تقديم الطلب عبر القنوات الإلكترونية وانتهاء بعملية الختم على العقد من قبل الموظف المختص في البلدية التي يقع في دائرة اختصاصها العقار.
والجدير بالذكر ان تسجيل العقود ليس الا الوجه الثاني لعملة تحمل على وجهها الاخر مسمى (التوثيق)، فكلتا الكلمتين تحملان ذات المعنى والاثر القانوني، إذ أن عدم تسجيل عقد الايجار وسداد الرسوم المقررة له خلال شهر واحد من تاريخ التوقيع علية يترتب علية عدم الاعتداد به امام أي جهة رسمية في سلطنة عمان، سواء امام المحاكم أو لجان الفصل في المنازعات الايجارية.
وحيث أن عملية تسجيل عقد الإيجار وسداد الرسوم تقع على عاتق المؤجر كمسؤولية أصلية، إلا أنه أجاز واضع التشريع العماني للمستأجر ان يقوم بعملية تسجيل العقد ودفع الرسوم كاستثناء على الأصل، على أن يتم خصمها من القيمة الإيجارية.”
ثانيا: رســـوم تســـجيل عقـــد الايجـــــــار.
رسوم تسجيل عقد الإيجار أشار المشرع العماني في المادة (4) من المرسوم السلطاني رقم (6/89) في شأن تنظيم العلاقة بين ملاك ومستأجري المساكن والمحال التجارية والصناعية وتسجيل عقود الإيجار الخاصة بها وتعديلاته
إلى أن عدم تسجيل عقد الإيجار خلال مدة شهر واحد من تاريخ إبرامه يترتب عليه دفع غرامة مالية تعادل ثلاثة أضعاف الرسم المقرر.
أما عن الرسم المحتسب لدى البلدية المختصة، فهو (3%) من إجمالي القيمة الإيجارية السنوية للعقد، وذلك عملاً بالتوجيهات السامية الكريمة في نهاية عام 2020م القاضية بتخفيض رسوم تسجيل عقود الإيجار من (5%) إلى (3%)، وذلك في إطار تشجيع أطراف العلاقة التعاقدية على تسجيل عقود الإيجار.
حيث أن عملية توثيق عقود الإيجار تساهم بشكل مباشر في حفظ حقوق أطراف العلاقة التعاقدية، ومن جانب آخر فإنها تهدف إلى بناء قاعدة بيانات متكاملة لدى البلديات بمختلف محافظات وولايات السلطنة، يُستند إليها في التخطيط واتخاذ القرار.
ثالثا: العملية التنظيمية لتسجيل عقود الإيجار
كانت عملية تسجيل عقود الإيجار تتم – في الأصل – بحضور أطراف العلاقة التعاقدية أمام الموظف المختص بالبلدية، وبعد التثبت والتحقق من شخصياتهم، يتم الختم على استمارة العقد بعد سداد الرسوم المقررة.
وحيث أن الدولة سعت إلى حوکمة جميع المعاملات وتحويلها إلى النظام الرقمي من خلال تقديمها عبر بوابات الخدمات الإلكترونية، فقد أصبحت عملية تسجيل عقود الإيجار إلكترونية بالكامل.
وبذلك نظمها قانون المعاملات الإلكترونية الصادر بالمرسوم السلطاني رقم (39/2025)، حيث أن التوقيع التقليدي على استمارة التعاقد أصبح في شكله مخالفاً لذات القانون، إذ أن قانون المعاملات الإلكترونية قد عرّف التوقيع الإلكتروني المعتمد بأنه: “توقيع إلكتروني متقدم ومرتبط بشهادة التصديق الإلكتروني”.
وحيث ان واضع التشريع العماني قد أفرد الفصل الرابع من قانون المعاملات الالكترونية رقم (39/2025) لتنظيم التعبير عن الإرادة بوسائل إلكترونية، حيث جاء نص المادة (18) منه صريحا على أنه:
” يجوز لأغراض التعاقد، التعبير عن الإيجاب والقبول كليا أو جزئيا بوسائل إلكترونية، ويعتبر ذلك التعبير ملزما لجميع الأطراف متى تم التوقيع عليه إلكترونيا، وفقا لأحكام هذا القانون واللائحة والقرارات الصادرة تنفيذا لأحكامه.”
“وبناءً عليه، فإن التسجيل الإلكتروني الذي يتم دون التحقق من هوية الموقع عبر أداة التصديق الإلكتروني المعتمدة، يفقد حجيته كتوقيع متقدم ويبقى في مرتبة التوقيع البسيط الذي يجوز إنكاره طبقاً لنص المادة (16) من القانون المشار إليه.”
بناء اعلى ما تقدم نوصي:
أولا: يتم التعميم على الجهات ذات الاختصاص عموما، وبالأخص دوائر البلدية المختصة، ألغاء التوقيع التقليدي (اليدوي) على الاستمارات التعاقدية.
ثانيا: الاعتماد الحصري للتوقيع الالكتروني المعتمد عبر البوابات الالكترونية الحكومية وذلك باستخدام رمز التحقق OTP.
- اعداد: هزاع بن مرهون بن علي الشبلي
بـــــاحــــــث قـــــــانــــــونـــــــي
